Modernisierungs-Stau frisst Liquiditäts-Reserve
Heizungs-Tausch nach GEG (50.000–80.000 €), Strangsanierung (40.000 €), neue Fassade (60.000 €) — Modernisierungs-Stau bei MFH summiert sich schnell auf 200.000+ €. Käufer ziehen das vom Kaufpreis ab UND wollen Sicherheit dafür.
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Mehr erfahrenWeitere Herausforderungen in der Immobilienbranche
Bestandsmieter zahlen 6,80 €/m² seit 12 Jahren. Marktmiete läge bei 11,50 €/m². Die IST-Faktor liegt bei 8,5x — kein institutioneller Käufer rechnet das mehr (die wollen 14–18x für ESG-konforme Bestände).
Pension Funds und institutionelle Halter (CRR-Banken) müssen ESG-konform investieren. Energieklasse F, G, H ist 'stranded asset' — fast alle Pension Funds verkaufen aktiv und kaufen NICHT.
MFH 4–8 Einheiten ist zwischen den Stühlen: zu klein für institutionelle Käufer (die wollen ab 25 Einheiten), zu groß für Privat-Selbstnutzer. Bleibt nur der Privat-Investor — und der zahlt selten Marktwert.
Bei kleinen MFH ist die Verwaltungsquote oft 12–18% (vs. 5–7% bei großen Beständen). Das drückt die Netto-Rendite massiv und macht das Objekt für rechnende Käufer unattraktiv.
Bei Single-Asset-Holding-GmbH können Sie Share Deal oder Asset Deal machen. Share Deal spart 5,0% GrESt (BW-Satz!), aber stellt Latente Steuern + Risiko-Übernahme. Falsche Wahl = 80.000–250.000 € Verlust.
Betroffene Branchen
Dieses Problem betrifft verschiedene Bereiche der Immobilienwirtschaft.
Modernisierungs-Stau frisst Liquiditäts-Reserve endgültig lösen
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